التحفيظ العقاري في القانون المغربي

 

التحفيظ العقاري في القانون المغربي

تقديم عام
يقصد بالتحفيظ العقاري مجموعة من الإجراءات والعمليات التي ينبغي إتباعها لجعل العقار خاضعا لنظام التحفيظ العقاري وهذه الإجراءات ترمي في النهاية إلى تأسيس رسم للملكية مسجل بسجل عقاري.
وتعتبر استراليا الجنوبية مهمد نظام التحفيظ العقاري خاصة نظام التسجيل العيني والذي عرف بنظام تورانس نسبة إلى مبدعة “روبر تورانس ” والذي استمدت منه أغلب الدول نظامها العقاري ومن بينها المغرب عن طريق المستعمر الفرنسي من اجل حماية مصالحه وتسهيل تملك الأجانب للأراضي وكذا تجربة مدى قدرة هذا النظام على النجاح لذلك فان سلطات الحماية لم تتأخر في سن قانون التحفيظ العقاري من خلال ظهير 9 رمضان 1331 الموافق ل 12 غشت 1913، وقد عرف هذا الظهير مجموعة من التعديلات كان أخرها الإصلاح العقاري لسنة 2011 بمقتضى القانون رقم 14.07 وذلك بغية جعله أكثر ملائمة مع الواقع الحاضر، و بالإضافة إلى الظهير السابق فان نظام التحفيظ العقاري يخضع أيضا لمجموعة من القوانين كظهير 2 يونيو 1915 المحدد للتشريع المطبق على العقارات المحفظة والذي تم نسخه بمقتضى القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العيينة وغيرها من القوانين الأخرى.
ومن خصائص التحفيظ العقاري انه عمل اختياري متروك لإرادة مالك العقار أو صاحب الحق العيني ، إلا أن هناك حالات استثنائية يكون فيها التحفيظ إجباريا ومنها :
• بيع عقار من أملاك الدولة الخاصة أو المقايضة عليه
• العقارات الكائنة في مناطق التحديد الإداري في حالة التعرض على تحديدها 
• التحفيظ الإجباري للمجموعات السكنية والتجزئات
• مقايضة عقار محبس تحبسا عموميا 
• التحفيظ الإجباري بناء على أمر من المحكمة 
• حالة التحفيظ الإجباري التي أتى بها قانون 14.07 المتمم والمعدل لظهير التحفيظ العقاري المنصوص عليها في الفصول 1.51 إلى 19.51 ظ ت ع.
وفيها يخص مساطر التحفيظ ينبغي التمييز بين نوعين من المساطر، فهناك المساطر الخاصة للتحفيظ والمساطر العادية للتحفيظ ، فالأولى تخضع لمقتضيات خاصة منصوص عليها في قوانين خاصة تبين كيفية ممارستها. ومن بين حالاتها،
– تحفيظ أرض مخز نية موضوع تحديد إداري مصادق عليه تقدمت به مصلحة الأملاك المخزنية.
– تحفيظ أرض منزوع ملكيتها لأجل المنفعة العامة.
– تحفيظ العقارات المخزية الناجمة عن التحويل من الملك العام بعد استكمال الإجراءات المسطرية للتحديد الإداري والتحويل .
– تحفيظ أرض جماعية موضوع تحديد إداري مصادق عليه تقدمت به سلطة الوصاية على الجماعات.
– تحفيظ عقارات داخل دوائر ضم الأراضي يكون التحفيظ فيها إجباري.
– تحفيظ عقارات داخل مناطق التحفيظ الجماعي للأملاك القروية.
أما مساطر التحفيظ العادية فتخضع للمقتضيات المنصوص عليها في ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري وهي التي ستكون موضوع هذا العرض.
ومحاولة منا للإحاطة بأهم المراحل التي تمر منها مسطرة التحفيظ ووفق أهم مستجدات القانون العقاري الجديد فقد ارتأينا تناول هدا الموضوع على الشكل التالي :

المبحث الأول : مطلب التحفيظ

المطلب الأول : الأشخاص الذين يحق لهم تقديم مطلب التحفيظ
المطلب الثاني : شكليات مطلب التحفيظ

المبحث الثاني : الإعلان عن إجراءات التحفيظ العقاري وعمليات التحديد 
المطلب الأول : الإعلان عن إجراءات التحفيظ
المطلب الثاني : عمليات التحديد

المبحث الثالث : قرارات المحافظ العقاري بشأن مطلب التحفيظ
المطلب الأول : قرار إلغاء أو رفض مطلب التحفيظ
المطلب الثاني : قرار تأسيس الرسم العقاري

المبحث الأول : مطلب التحفيظ
إن مطلب التحفيظ هو الطلب أو التصريح الذي يقدمه كل شخص ذاتي أو معنوي باختياره للمحافظ على الأملاك العقارية لمباشرة حقه في تحفيظ عقاره وإخضاعه لظهير التحفيظ العقاري.
لذا أوجب المشرع أن يشتمل هذا المطلب على مجموعة من البيانات منها بيانات خاصة بطالب التحفيظ وأخرى تتعلق بالعقار المطلوب تحفيظه.
وعليه ارتأينا تقسيم هذا المبحث إلى مطلبين سنعرض في المطلب الأول للأشخاص الذين يحق لهم تقديم مطلب التحفيظ ثم نعرض في المطلب الثاني لدراسة الكيفية التي يتم بها تقديم مطلب التحفيظ .
المطلب الأول : الأشخاص الذين يحق لهم تقديم مطلب التحفيظ 
يقدم مطلب التحفيظ من طرف أحد الأشخاص الذين حددتهم الفصول 10و11و12 من ظهير 12غشت 1913 المتمم والمعدل بالقانون رقم 14.07 المتعلق بالتحفيظ العقاري.
وقد وقع تحديدهم كما يلي ، 
1)المالك 
يقدم مطلب التحفيظ من كل شخص طبيعي أو معنوي وإذا كان الشخص طبيعيا فقد يقدمه أصالة عن نفسه أو نيابة عن غيره بوكالة صحيحة.
وقد يقدم مطلب التحفيظ من الممثل القانوني للشخص المعنوي.
2)الشريك في الملك 
حيث يحق لمن يملك حصة مشاعة في العقار أن يتقدم بمطلب لتحفيظه في اسمه و اسم باقي الشركاء الآخرين شريطة أن يعين أسماء الشركاء ونصيب كل واحد منهم، غير أن إعطاء حق طلب التحفيظ لأحد المالكين على الشياع يتطلب وجوبا موافقة باقي الشركاء.
فإذا رفض أحد الملاك على الشياع تحفيظ حصته فمن حق الراغب في التحفيظ المطالبة بإنهاء الشياع سواء بإخراجه من الشياع أو طلب قسمة للعقار عينا وتحفيظ حصته .
3)صاحب أحد الحقوق العينية الواردة حصرا وهي:
حق الانتفاع،حق السطحية، الكراء الطويل الأمد، حق الزينة، حق الهواء والتعلية، الحبس
4)كل شخص يتمتع بارتفاقات عقارية 
سواء نشأة هذه الارتفاقات بالوضعية الطبيعية للاماكن أو بحكم القانون أو باتفاق المالكين شريطة موافقة صاحب الملك على تقديم مطلب التحفيظ.
5)الدائن الحاجز بناء على مقرر قضائي صادر لفائدته 
وذلك حسب المادة 11 من ظهير التحفيظ العقاري.
6)كما يحق للنائب الشرعي أن يقدم مطلب للتحفيظ في اسم المحجور أو القاصر
حين تكون لهذا المحجور أو القاصر حقوق تسمح له بتقديم الطلب لو لم يكن محجورا أو قاصرا وهذا ما نصت عليه المادة 12 من نفس الظهير.

المطلب الثاني : شكليات مطلب التحفيظ

إن تقديم مطلب التحفيظ خطوة هامة لإخضاع عقار غير محفظ لمقتضيات ظهير التحفيظ العقاري لتثبيت الملكية بصفة نهائية و هذه الخطوة المؤدية إلى تكوين رسم عقاري تتطلب قانونا مجموعة من القواعد الواجب إتباعها في تقديم طلبات التحفيظ إذن:
– فما هو شكل طلب التحفيظ ؟
– و ماهي بيانات مطلب التحفيظ ؟
– و ماهي مؤيدات مطلب التحفيظ ؟ 
– و ما الجهات التي يقدم لها طلب التحفيظ ؟ 
– و في الأخير هل الأمر يتطلب دفع مصاريف للتحفيظ ؟ و ذلك ما سنحاول توضيحه في الفقرات التالية:
الفقرة الأولى: كيفية إيداع طلب التحفيظ 
إن المشرع المغربي لم يشترط شكلا معينا لمطلب التحفيظ فتجده اكتفى في الفقرة الأولى من الفصل 13 بالقول ” يقدم طالب التحفيظ تصريحا للمحافظ على الأملاك العقارية مقابل وصل يسلم له فورا، مطلبا موقعا من طرفه أو من ينوب عنه بوكالة صحيحة.
و بالتالي فان التصريح يقدم إما كتابة و إما بصورة شفاهية أمام المحافظ أو من ينوب عنه و الذي يتولى تحرير جميع المعلومات التي يدلي بها طالب التحفيظ بالتوقيع على تصريحاته.
و إذا كان طالب التحفيظ لا يستطيع التوقيع أو يجهله فان المحافظ يشير إلى ذلك و يشهد بان مطلب التحفيظ قدم إليه من طرف المعني بعد أن يتحقق من هويته و هذا ما تنص عليه الفقرة الأخيرة من الفصل 13 من نفس الظهير.
و في نفس الإطار يطلب المحافظ على الأملاك العقارية من طالب التحفيظ القيام بعملية ضبط الموقع – موقع العقار المطلوب تحفيظه – أو ما يسمى بخريطة التموقع ،la map و ذلك تفاديا لكون العقار يدخل في إطار العقارات المحفظة أو التي في طور التحفيظ أو المحددة أو العقارات الخاصة .
الفقرة الثانية : بيانات مطلب التحفيظ 
لقد نص المشرع المغربي على هذه البيانات في الفصل 13 من ظهير التحفيظ العقاري،
و هذه البيانات منها ما يتعلق بطالب التحفيظ و منها ما يتعلق بالعقار موضوع مطلب التحفيظ.
أ‌- المعلومات المتعلقة بطالب التحفيظ:
إذا كان طالب التحفيظ شخصا ذاتيا يتعين لزاما ذكر:
+ اسمه الشخصي و العائلي 
+ اتباث هويته استنادا إلى مراجع بطاقة التعريف الوطنية 
+ الصفة التي قدم بها المطلب أصالة عن نفسه أم نيابة عن غيره 
+ تعيين عنوان طالب التحفيظ و إذ لم يكن له محل إقامة في دائرة المحافظة العقارية فيجب عليه تعين موطن مختار في دائرة المحافظة العقارية الموجود بها العقار المطلوب تحفيظه.
+ الحالة المدنية لطالب التحفيظ ( أعزب – متزوج – مطلق – عدد الأبناء ).
+ و إذا اقتضى الحال اسم الزوج و النظام المالي للزواج.
+ جنسية طالب التحفيظ و ذلك لمعرفة ما إذا كان طالب التحفيظ مغربيا أو أجنبيا.
ففي حالة تحفيظ عقار في اسم شخص أجنبي فيجب بيان سبب ملكيته و هل مبني على ترخيص مسبق، و هل تتوفر فيه الشروط القانونية للتملك في المغرب خاصة خارج المدارات الحضرية.
+ و إذا كان الأمر يتعلق بعقار مملوك على الشياع فينبغي تقديم نفس البيانات المذكورة أعلاه بالنسبة لكل شريك مع التنصيص على نصيب كل واحد منهم.
أما إذا كان طالب التحفيظ شخصا معنويا:
فالملاحظ أن المشرع اهتم فقط بالأشخاص الذاتيين عند تقديمهم لمطلب التحفيظ قبل التعديل و لم يشر إلى الأشخاص المعنويين لذلك نص المشرع من خلال المستجدات على وجوب تسمية الشخص الاعتباري و شكله القانوني و مقره الاجتماعي و اسم ممثله القانوني.
و لهذا يتعين على ممثلي الأشخاص المعنويين تقديم كل الوثائق التي تثبت الوجود القانوني لهم و خاصة :
1- تسجيل الشركة في السجل التجاري و إذا تعلق الأمر بالشركة التجارية 
2- النظام الأساسي للشخص المعنوي 
3- محاضر الاجتماعات العادية 
4- لائحة بأسماء الأعضاء المسيرين.

ب – المعلومات المتعلقة بالعقار موضوع التحفيظ :

1- وصف العقار المطلوب تحفيظه ببيان البنايات و الاغراس الموجودة به و مشتملا ته و نوعه و موقعه و مساحته و حدوده و الأملاك المتصلة به و المجاورة له و عناوين أصحابها و إن اقتضى الحال الاسم الذي يعرف به العقار .
و أهم هذه البيانات تتمثل في الحدود و المساحة .
2 – بيان أنه يحوز كل العقار أو جزء منه مباشرة أو عن طريق الغير، و فيما إذا انتزعت منه الحيازة، يتعين بيان الظروف التي تم فيها ذلك.
3 – بيان القيمة التجارية للعقار وقت تقديم الطلب ، و تشكل القيمة المصرح بها في أغلب الأحيان الأساس الذي يعتمد عليه المحافظ في تحديد الرسوم الواجبة الأداء.
4 – ذكر مختلف الحقوق العينية العقارية المترتبة عن الملك مع التنصيص على أصحاب تلك الحقوق بذكر أسمائهم و صفاتهم و حالتهم المدنية و جنسياتهم و إن اقتضى الحال اسم الزوج و النظام المالي للزواج.
5- بيان أصل التملك، و قد تكون محررات رسمية أو عرفية شريطة ان تثبت ارتباط الحق بصاحبه.
الفقرة الثالثة : مؤيدات طلب التحفيظ :
فقد جاء في المادة 13 و جوب تقديم طالب التحفيظ ما يثبت مصدر تملكه هل يتعلق الأمر بالشراء أم بإرث أو بحيازة .
وكما جاء في المادة 14 من ظهير التحفيظ العقار فانه على طالب التحفيظ أن يقدم مع مطلبه أصول أو نسخ رسمية للرسوم و العقود و الوثائق التي من شانها أن تعرف بحق الملكية و بالحقوق العينية المترتبة على الملك.
وفي حالة ما إذا كانت تلك الوثائق المدلى بها محررة بلغة أجنبية، يمكن للمحافظ أن يطلب ترجمتها على نفقة طالب التحفيظ وهذا ما نصت عليه المادة 15 من ظهير التحفيظ العقاري.
ولهذا فعلى طالب التحفيظ أن يعزز طلبه بجميع الوثائق و الرسوم المؤيدة له كلما كانت بحوزته، و إذا كان طالب التحفيظ لا يحوز ما يثبت حقوقه فعليه أن يشير إلى ذلك و يبين الجهة التي في حوزتها ما يثبت حقوقه.

الفقرة الرابعة : واجبات إيداع مطلب التحفيظ :
بما أن عملية التحفيظ ليست مجانية فان طالب التحفيظ ملزم بأداء الرسوم اللازمة مقابل وصل يسلم للمعني بالأمر يفيد من جهة المبالغ المؤدات و من جهة أخرى إثبات تاريخ وضع الملف .
وتحتسب رسوم التحفيظ اعتمادا على القيمة الحقيقية للعقار موضوع مطلب التحفيظ و وفقا للمرسوم المحدد لتعريفه رسوم المحافظة على الأملاك العقارية الصادر في 30 يونيو 1997.
وتختلف الرسوم بحسب مساحة العقار و موقعه حسب التوضيح التالي:
رسم الإشهار: 450 درهم 
رسم بحسب القيمة :
1,5 % إلى غاية 50000 درهم 
2 % إذا تجاوزت القيمة 50000 درهم 
رسم بحسب المساحة :
+العقارات الحضرية ( عن كل أر) 45 درهم 
+ العقارات القروية ( عن كل هكتار ) 45 درهم 
رسم على تسليم نسخة صك عقاري 75 درهم 
رسم تابث 75 درهم 
ادني ما سيوفي هو 750 درهم.

المبحث الثاني : الإعلان عن إجراءات التحفيظ العقاري و عمليات التحديد
تتطلب مطالب التحفيظ الموضوعة بصفة قانونية القيام بعملية إشهار واسعة(المطلب الأول) بالإضافة إلى عمليات هندسية لتحديد العقار المطلوب تحفيظه(المطلب الثاني).
المطلب الأول : الإعلان عن إجراءات التحفيظ العقاري 
ترسيخا لمبدأ العلنية في ميدان التحفيظ العقاري أقر المشرع عملية إشهار واسعة لجميع عمليات التحفيظ انطلاقا من تقديم مطلب التحفيظ حتى تأسيس الرسم العقاري لكي لا تمر هذه العملية في جو من السرية.
وهذا الإشهار لا ينحصر في طالب التحفيظ فقط بل يشمل كل الذين لهم حقوق على ذلك العقار، بالاظافة إلى من يزعم أن لديه حقوق مترتبة على ذلك العقار ويعني أيضا حتى المحافظ العقاري.
الفقرة الأولى : طرق الإشهار أثناء مسطرة التحفيظ 
1- النشرة بالجريدة الرسمية 
أوجب الفصل 17 من ظهير التحفيظ العقاري الصادر في 12 غشت 1913 على المحافظ العقاري أن يقوم خلال أجل عشرة أيام من تاريخ التوصل بمطلب التحفيظ بتحرير ملخص له، غير أن هذا الأجل لا يحترم في غالب الأحيان مما ينتج عنه تأخير في النشر و الإعلام و التحديد . ثم يبعث المحافظ الملخص المذكور إلى الجريدة الرسمية لتتولى نشره و يبلغ مضمونه إلى العموم بالوسائل المتاحة.

وتجدر الإشارة إن هذا التأخير قد تم تجاوزه نوعا ما عن طريق إحداث نشرة بالجريدة الرسمية تختص بإعلانات التحفيظ العقاري و تصدر كل يوم أربعاء.

وما يعاب على النشر بالجريدة الرسمية هو أنها وسيلة شكلية و قانونية فقط و لا تؤدي الدور الإعلامي بالشكل المطلوب و هذا راجع لعدة أسباب منها:
أ‌- أن أغلبية المستفيدين من التحفيظ أناس لا يعرفون القراءة و لا الكتابة و ليسوا واعين بمفهوم النشر و أثاره القانونية الهامة.
ب‌- نجد أن الأشخاص المهتمين بالإعلانات المنشورة تتجلى في فئة محدودة من إدارات و شركات و مكاتب أبحاث و محامون وقضاة و محافظون هم تقريبا وحدهم الذين يتتبعون الجريد الرسمية.
و بالتالي فالنشر في هذه الأخيرة يشكل تقنية غير مطابقة تماما للواقع الاجتماعي للمستفيدين من التحفيظ الشئ الذي يمهد لذوي النيات السيئة و المضاربين الذين يعبثون بحقوق المواطنين إلى محاولة الاستيلاء على ملك الغير و طلب تحفيظه في اسمهم .
و كل هذا لا يعني العدول عن هذا الإجراء بل يجب تعزيزه بإجراءات مبسطة في النشر مثلا في الجرائد اليومية و استعمال الإذاعة و التلفزة و غيرها من الوسائل التقنية الحديثة.

2- تعليق الإعلانات لدى الجهات الإدارية و القضائية :
بالإضافة إلى النشر بالجريدة الرسمية، فان المحافظ يقوم ببعث نسخ من ملخص مطلب التحفيظ مقابل إشعار بالتوصل إلى كل من رئيس المحكمة الابتدائية و ممثل السلطة المحلية و كذلك رئيس المجلس الجماعي، الذين يقع العقار المطلوب تحفيظه في دائرة نفوذهم، و ذلك قبل التاريخ المعين للتحديد بعشرين يوما .
و يلزم كل واحد من هؤلاء بتعليق الوثاق المذكورة أنفا في مقر إدارته و إبقائها معروضة على أنظار الجمهور إلى اليوم المحدد للتحديد. كما يقوم المحافظ بنفس الدور على مستوى المحافظة العقارية ( حسب الفصل 18 من ظ ت ع ).
– و بخصوص التعليق لدى المحكمة الابتدائية فهو لا يعطي النتائج المرجوة منه، مما يجعل عددا قليلا هم الذين يطلعون على هذه العملية لأسباب اشرنا إليها سابقا كجهل مجموعة من الأفراد لمحتويات التعليقات المنشورة.
– كما أن التعليق يتم بكيفية اعتباطية و غير منظمة حتى انه في كثير من الحالات لا يمكن التمييز بين الإعلانات المتعلقة بالتحفيظ و الإعلانات القضائية ( بيوعات قضائية ،محجوزات ) أو الإدارية الأخرى .
– و هذا ينطبق أيضا على القيادات و الجماعات المحلية، غير أن هذه الأخيرة تعطي بعض الفعالية أحيانا بحيث أن ملخصات التحفيظ يتم تعليقها في أكثر من جهة حيث يمكن تعليقها في الأسواق الأسبوعية التابعة لنفس القيادة.
تجدر الإشارة إلى أن هذه القيادات كانت تلجأ عمليا فيها سبق إلى تقنية ( البراح) التي كان يمارسها شخص أنداك يدعى ( البراح) و هذا قصد إعطاء أسلوب و لغة سليمة يفهمها الجميع، وما أحوجنا إلى هذه التقنية في واقعنا الحالي.

3 – الاستدعاء الشخصي لكل من يهمه الأمر :
تعتبر هذه الوسيلة فعالة و مهمة و من خلالها يتم إبلاغ كل من يعنيه أمر هذا التحفيظ، بحيث أشار الفصل 19 في فقرته الثالثة انه على المحافظ استدعاء مجموعة من الأطراف بغية الحضور و المشاركة في عملية التحديد وذلك إما بواسطة عون من المحافظة العقارية أو البريد المضمون أوعن طريق السلطة المحلية أو بأي وسيلة تبليغ أخرى .
وهؤلاء الأطراف هم كالأتي :
أ‌- طالب التحفيظ أو من ينوب عنه بصفة قانونية.
ب‌- أصحاب الأملاك المجاورة المذكورين في مطلب التحفيظ .
ت‌- المتدخلين و أصحاب الحقوق العينية و التحملات العقارية المصرح بهم بصفة قانونية .
ث‌- النائبون الممثلين للأملاك المخزنية وأراضي الجماعات والاحباس، إذا اتضح أنهم مجاورون للملك المطلوب تحفيظه ( وتتضمن هذه الاستدعاءات الدعوة لحضور عمليات التحديد شخصيا أو بواسطة نائب بوكالة صحيحة ) ، ولا باس إن اشرنا أن هذا العدد ليس حصريا إذ يمكن للمحافظ أن يستدعي كل من يرى فائدة في حضوره وذلك للاستماع إلى ملا حضتهم.

الفقرة الثانية : العمليات الخاضعة للإشهار
هناك عمليات خاصة يجب إخضاعها للشهر لا يمكن حصرها في مطلب التحفيظ نذكر من أهمها ،
1– نشر ملخص عن مطلب التحفيظ يتضمن المشتملات الجوهرية للعقار المراد تحفيظه.
2– في حالة وقوع تغيير على المطلب الأصلي يجب نشر خلاصة إصلاحية لمطلب التحفيظ.
3– نشر الإعلان بانتهاء التحديد.
وتجدر الإشارة إلى أن التعرضات لا يتم شهرها بل تبلغ لطالبي التحفيظ لإعطاء موقفهم منها.
بعد ذلك تأتي عملية التحديد وتعيين التاريخ الذي ستتم فيه حيث يتم إعلانه بجميع الوسائل المذكورة سابقا باستثناء الجريدة الرسمية.

المطلب الثاني : عمليات التحديد 
جاء القانون العقاري الجديد بمجموعة من المستجدات على مستوى عملية التحديد، هذه الأخيرة التي تعتبر من أخطر و أهم المراحل لكونها تحدد الحالة المادية و القانونية للعقار المطلوب تحفيظه، فالفصل 19 من ظ ت ع خول للسيد المحافظ تسيير عملية التحديد و أن ينتدب لهده الغاية مهندسا مساحا طبوغرافيا محلفا من جهاز المسح العقاري مقيدا في جدول الهينة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافين.
وعملية التحديد هي أول عملية تلي نشر ملخص مطلب التحفيظ في الجريدة الرسمية وتعليقه لدى الجهات القضائية والإدارية، حيث يتم إعلان تاريخ التحديد بجميع الطرق ماعدا الجريدة الرسمية، تم توجه الاستدعاءات إلى كل الأطراف الذين يهمهم أمر حضور عملية التحديد.
فعملية التحديد يقوم بها المحافظ مبدئيا بمساعدة مهندسا طبوغرافيا إلا انه في الواقع فان المحافظ يفوض سلطاته للمهندس وهذا ما يجعل عملية التحديد عملية تقنية بالأساس، وتعتبر هده الأخيرة من أهم مراحل التحفيظ بل وأخطرها أحيانا لأنها هي المنطلق الذي يثبت حالة العقار ماديا وقانونيا، و إذا كان التحديد يهدف إلى تحديد العقار من الناحية الواقعية والقانونية فانه يهدف إلى ربط العقار موضوع التحديد من الناحية الهندسية بالخريطة العامة للمنطقة.
الفقرة الأولى : أنواع التحديد
للقيام بعملية التحديد، والتي قد تتطلب أحيانا للقيام بها أكثر من تحديد وتكون لكل واحد منها غاية معينة، و غالبا ما ينتدب المحافظ لهذه العملية مهندسا مساحا طبوغرافيا محلفا يقوم تحت مسؤوليته بانجاز عمليات التحديد بحضور طالب التحفيظ (الفصل 19 من ظ ت ع ).
1– التحديد الإعدادي أو الأولي
وهو الذي يأتي مباشرة بعد نشر ملخص مطلب التحفيظ أي انه يعتبر المعاينة الأولى للعقار من طرف المهندس قصد تحديد معالمه إلا أن هدا التحديد قد يخضع لتحديد تكميلي.
هناك حالات تحول دون إتمام إجراءات التحديد الإعدادي مثل،
• كون العقار المعني سبق تحفيظه 
• حالة غياب طالب التحفيظ رغم حضور المتعرضين 
• وجود العقار المطلوب تحديده داخل ملك عام أو ضمن الأملاك المحددة تحديدا إداريا مصادق عليه.
2– التحديد التكميلي التحديد التكميلي هو تحديد قد تستوجبه الضرورة في بعض الحالات منها:
• تمديد حدود العقار 
• تطبيق قرار قضائي 
• تحديد وعاء التعرض
وقد يكون الغرض من وراء هذا التحديد إما تعديل التحديد الأولي و ذلك في حالة إخراج الأجزاء الغير المتنازع فيها أو في حالة قسمة العقار موضوع التحفيظ أو في حالة إخراج الأجزاء المحكوم بها لفائدة المتعرضين بمقتضى حكم نهائي.
وقد يلتجئ إليه أيضا من اجل إتمام التحديد الأولي وذلك في حالة إدخال ملك مجاور غير مطلوب تحفيظه يعود لنفس طالب التحفيظ أو في حالة تعديل المطلب الأصلي و العمليات الهندسية التكميلية تكتسي أهمية في تطبيق اتفاقات الأطراف و تنفيذ المقررات القضائية.
لذلك يتعين على المحافظ العقاري التنسيق مع المصلحة الهندسية قصد الانتقال لإجراء التحديد التكميلي وتوجيه الاستدعاءات للمعنيين بالأمرواجراء خلاصات إصلاحية و نشرها بالجريدة الرسمية.
3– التحديد النهائي
قد يتحول التحديد الإعدادي أو التحديد التكميلي إلى تحديد نهائي و ذلك في حالة إنهاء التعرضات و النزاعات الطارئة بشأنه أو انتهاء أجال التعرضات ، حيث تصبح جميع التحديدات المنجزة نهائية سواء كانت أولية أو تكميلية ، و سواء تم تعديلها أم لا وعلى أساس هذا التحديد النهائي يتم تأسيس الرسم العقاري.
الفقرة الثانية : الترتيبات التي تسبق عملية التحديد
إن عملية التحديد تستوجب ترتيبات معينة من أجل تهيئ الجو النفسي والمادي لتمر هذه العملية في أحسن الظروف، وهذه الترتيبات منها ما يقوم به المحافظ ومنها ما يقوم به طالب التحفيظ أو طالبوه في حالة تعددهم .
ترتيبات المحافظ : بمجرد ما يتم تعيين تاريخ تحديد ملك من الأملاك فان المحافظ أو من ينوب عنه يقوم بتوجيه الاستدعاءات إلى جميع من يهمهم الأمر خاصة الأشخاص الأتي ذكرهم :
– طالب التحفيظ 
– مالك العقار أو مالكوه في حالة الشياع 
– أصحاب الحقوق العينية العقارية المترتبة على العقار و إلى كل من يرى المحافظ ضرورة في حضورهم. بالإضافة للملاك المجاورين للعقار المبينين في مطلب التحفيظ.
كما يقوم المحافظ بتبليغ السلطات المحلية قصد اتخاذ التدابير اللازمة للحفاظ على الأمن.
حيث يقوم المحافظ على الأملاك العقارية بتسيير عمليات التحديد كما جاء في الفصل 19 من ظهير 12 غشت 1913 المعدل و المتمم بمقتضى قانون 14.07 مع إمكانية تعيينه لهذه الغاية مهندسا مساحا طبوغرافيا محلفا من جهاز المسح العقاري، مقيدا في جدول الهيئة الوطنية للمهندسين المساحين الطبوغرافيين ، و يتم إخبار المكلف من طرف المصلحة في الوقت المناسب مع تسليمه تفويضا خاصا لذلك، و ليهيأ بدوره الأدوات و الوسائل اللازمة للقيام بالتحديد و تعيين المساعدين الذين سيرافقونه.
وإذا تعذر بسبب قوة قاهرة أو أي حادث اضطراري أخر إجراء عملية التحديد في اليوم الموالي المعلن عنه، فان المحافظ أو المهندس الطبوغرافي يخطر بذلك أصحاب العلاقة قبل يوم على الأقل متبعا نفس طرق التبليغ التي كانت قد أتبعت بشأن تعيين الموعد السابق، ويتضمن الإخطار إعطاء ذوي العلاقة علما باليوم الذي تأجلت فيه عملية التحديد ، و يقوم المحافظ أو من ينوب عنه بتبليغ أصحاب العلاقة بشكل شفاهي في حالة حضورهم عند الموعد الذي تم تحديده للقيام بتلك العملية .
ترتيبات طالب التحفيظ 
تتلخص هذه الترتيبات بالنسبة لطالب التحفيظ في تهيئ ما يحتاج إليه تحديد ملكه من وسائل و أدوات مثل أحجار تحمل علامات خاصة لتحديد ملكه عن باقي الأراضي المجاورة و هذه العلامات تعطي صبغة موحدة لجميع علامات التحفيظ بالمغرب من اجل 
تسهيل التعرف إلى الحدود عن طريقها . و يجب أن تكون ذروتها مربعة الشكل لا يقل طول ضلع كل من أضلاعها عن عشرة سنتيمترات ، و لهذا فان طالب التحفيظ ملزم باحترام هذه المواصفات و كذلك تهيئ الطلاء الأحمر و أن يكتب على ذلك الحجر حرفان ( ت.ع أي التحفيظ العقاري ) و يهيأ عمال لحفر علامات التحديد، و يمكن لطالب التحفيظ أن يقوم بالاتصال بالمحافظة العقارية قبل موعد التحديد بيومين على الأقل إذا رأى أنه من الصعب على الأشخاص المكلفين بالتحفيظ العثور على موقع العقار المطلوب تحديده لتحديد مكان معروف قصد مصاحبتهم إلى مكان العقار.
الفقرة الثالثة : انجاز عملية التحديد
حسب الفصل 20 من ظهير التحفيظ العقاري، فينجز التحديد في التاريخ و الوقت المعين له و لأجل توفير الظروف الملائمة لإجراء عمليات التحديد، يجب على وكيل الملك تسخير القوة العمومية عند الاقتضاء بطلب من المحافظ على الأملاك العقارية أو كل من له مصلحة.
حيث يحضر جميع الأشخاص الذين لهم علاقة بالعقار موضوع التحديد حيت يقوم المهندس الطبوغرافي المنتدب بالتأكد من حضور طالبي التحفيظ أو من ينوب عنه وبعد ذلك ينتقل المهندس مع الحاضرين إلى موقع أو قمة معروفة من العقار مع محاولة بدأ عملية التحديد من الزاوية الشمالية الغربية للعقار موضوع التحفيظ إذا تعلق الأمر بأرض قروية وعلى يمين واجهة البناء إذا كانت أرضا حضرية وفي حالة وجود عدة واجهات يبدأ التحديد من الواجهة القريبة من جهة الشمال .
ويتم هذا بعد ما يقوم المهندس بالطواف الكامل على جميع الملك للتعرف على شكله وحدوده الأولية.
حيت يقوم المهندس الطبوغرافي باستفسار طالب التحفيظ والمجاورين المعارضين والمتدخلين وأصحاب الحقوق العينية والتحملات العقارية المصرح بهم بصفة قانونية عن كل ما يتعلق بالملك المعني، كما ينص الفصل 20 من ظهير 12 غشت 1913 المعدل المتمم بقانون 14.07، حيت يبين طالب التحفظ حدود العقار الذي يزعم تملكه ويبدي المجاورين وكل المتدخلين ما لهم من ملاحظات ومنازعات، ويعاين المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب واقع الحيازة و مدتها ويعاين حالة العقار كما يباشر غير ذلك من المعاينات وأعمال البحت المفيدة، فهو الذي يدير عمليات التحديد بكامل الدقة والتحري ويضع تصميما أوليا موحدا للملك ويحرر محضرا للتحديد وذلك بعد الطواف بالملك. وبخصوص الملاك المجاورين للعقار والذين لهم عقارات محفظة لا فائدة من حضورهم أما المجاورين الذين لهم عقارات غير محفظة فعليهم الحضور، وإلا فسيستنتج من هذا الغياب أنهم لا ينازعوا طالب التحفيظ في مطلبه.
وحسب الفصل 20 من ظهير التحفيظ فان المهندس المساح الطبوغرافي المنتدب يضع الأنصاب سواء لتحديد المحيط الذي عينه طالب التحفيظ أو لضبط القطع المشمولة به والتي تكون محل تعرضات من الغير.
ونستنتج من هذا على أن المهندس الطبوغرافي المنتدب يقوم بعمل مزدوج تقني وقانوني في أن واحد مما يستوجب على الأقل ضرورة وجود ممثل عن المحافظ العقاري .
وعملية التحديد تتطلب بالضرورة تحرير وتقنيين أساسيين هما، 
أ- محضر التحديد .
يتضمن هذا المحضر بيان الأمور التالية الوارد عليها النص في الفصل 21 من ظهير التحفيظ العقاري.
يحرر المهندس المساح الطبوغرافي محضرا للتحديد يبين فيه الأمور التالية :
+ تاريخ ووقت العملية سواء أنجزت في مرة واحدة أو عدة مرات.
+ الأسماء الشخصية والعائلية للحاضرين وصفاتهم ومراجع الوثائق المثبتة لهوياتهم وعناوينهم .
+ مختلف الأحداث التي وقعت أتناء العملية وتصريحات الأطراف التي تدخلت فيها 
+ التعرضات الموجودة وأنواعها ( كلية . جزئية . على الحدود…..)
+ معانيات البحث ومميزات العقار( الممرات الطرق البناءات البساتين …. )
+ وصف وموقع الأنصاب وعددها ووصف حدود العقار والأجزاء المشمولة به.
+ الوثائق المدلى بها من لدن الأطراف.
+ الاتفاقات التي تمت بين الأطراف أثناء إجراء التحديد.
يوقع محضر التحديد من طرف المهندس المساح الطبوغرافي وكل الأطراف الحاضرة 
وإلا فينص على أنهم لا يستطيعون التوقيع أو امتنعوا عنه مع اعتبار ذلك التوقيع بمثابة اعتراف على صحة ما يتضمنه ولهذا فينبغي إعطاء ذوي الشأن ملخصا عن ما جاء في هذا المحضر قبل التوقيع حتى يطمئن كل واحد على صحة ما جاء فيه، وقد يتعذر على المهندس المساح أجراء عملية التحديد بسبب غياب طالب التحفيظ حيث يكتفي حينها بتهيئ محضر سلبي مع بيان سبب ذلك.
ب التصميم الهندسي الإعدادي للتحديد
يعتبر تصميم التحديد من صميم عمل المهندس، يتضمن وصفا تقنيا للعقار مع بيان موقعه وشكله ومساحته، ونعلم على أن انجاز هذا التصميم يتطلب أشغالا تقنية على درجة كبيرة من الدقة والإتقان وعملا طبوغرافيا ورسما متقنا الشيء الذي لا يمكن القيام به في عين المكان، لذلك فان المهندس يعمل على وضع مسودة تصميم أولي تتضمن كل البيانات والأرقام الضرورية في انتظار القيام بتصميم نهائي بمكاتب مصلحة الهندسة ومسح الأراضي، حيث تتوفر الوسائل التقنية اللازمة، ويعتبر التصميم الهندسي ذو قيمة كبيرة لمعرفة المساحة الحقيقية للعقار وبيان حدوده بدقة. وبعد انجاز محضر التحديد والتصميم الإعدادي، يوجه المهندس تقريرا بذلك إلى المحافظ العقاري مرفقا بكل الوثائق و المستندات المسلمة إليه من الأطراف، ليتعرف على محتويات الملف ومتابعة الإجراءات.
وهناك بعض الاختلافات في المصطلحات المستعملة من طرف المهندسين الطبوغرافيين وهي اختلافات بسيطة مثلا فالمصطلحات التي تعطي للجهات حسب الرسوم العدلية، قبلة، غروبا، شمالا، يمينا والمصطلحات التي تعطى للجهات حسب التصاميم الطبوغرافية، شرقا، غربا، شمالا، جنوبا.
وهاتان الوثيقتان(محضر التحديد وتصميم التحديد)تعتبران بمثابة وثائق أساسية ممهدة لتكوين الرسم العقار.
الفقرة الرابعة: نشر وتعليق إعلان بانتهاء التحديد
بعد اطلاع المحافظ على محضر انجاز عملية التحديد الإعدادي وتحققه من سلامة جريان مسطرة التحفيظ ، وكذا بعد انجاز العمليات الهندسية والطبوغرافية التي تسفر عن إعداد التصميم العقاري النهائي، يقوم المحافظ خلال الأربعة الأشهر الموالية للتحديد النهائي للعقار بنشر إعلان بانتهاء عملية التحديد في الجريدة الرسمية، يتضمن دعوة من له تعرض على مطلب التحفيظ أن يتقدم بتعرضه لدى المحافظة العقارية داخل اجل شهرين من نشر الإعلان المذكور بالجريدة الرسمية.

المبحث الثالث: قرارات المحافظ العقاري بشأن مطلب التحفيظ
بعدما يجتاز مطلب التحفيظ المسطرة التي تحدثنا عنها من إشهار و تحديد و التي سيتحدد على ضوئها مصير العقار، فانه يتعين على المحافظ اتخاذ قرار بشان مطلب التحفيظ، خاصة و أن المشرع أصبح يفرض على المحافظ على الأملاك العقارية من خلال المستجدات الأخيرة أن يتخذ قرار التحفيظ أو يلغي مطلب التحفيظ داخل أجل محدد. و في هذا الإطار منح المشرع للمحافظ العقاري صلاحيات تكاد تكون مطلقة بحيث يرجع إليه وحده حق اتخاذ قرار التحفيظ و تأسيس الرسم العقاري أو عدم التحفيظ برفض أو إلغاء مطلب التحفيظ إلا أن كل من القرارين يختلفان من حيث القوة و الأثر نظرا لطبيعة كل منهما .
المطلب الأول : قرار إلغاء أو رفض مطلب التحفيظ 
ينبغي بدءا التمييز بين حالة الرفض وحالة الإلغاء، فالرفض غالبا ما يكون عنه عدم توفر الطلب على الشروط المطلوبة بداية و بمناسبة تقديم المطلب لأول مرة، أما حالة الإلغاء فإنها تأتي بعد تسجيل مطلب التحفيظ حينما يكون هناك مبرر يقضي بإلغائه.
وقد قرر مشرع التحفيظ العقاري صلاحية المحافظ في إلغاء أو رفض مطلب التحفيظ في حالات متعددة وقع التنصيص على بعضها في الفصلين 23 و 50 من ظهير التحفيظ العقاري.
الفقرة الأولى : حالات إلغاء مطلب التحفيظ المنصوص عليها في الفصل 23 من ظهير التحفيظ :
يلغى مطلب التحفيظ عملا بالفصل 23 من ظهير التحفيظ العقاري في ثلاثة حالات :
أولا : حالة غياب طالب التحفيظ أو من ينوب عنه في المكان أو الوقت المعينين لانجاز عملية التحديد :
إذا نص محضر التحديد على تغيب طالب التحفيظ أو من ينوب عنه، فان مطلب التحفيظ يعتبر لاغيا و كأن لم يكن، إذا لم يدل طالب التحفيظ بعذر مقبول داخل اجل شهر من تاريخ توصله بإنذار من المحافظ يعلمه بتغيبه.
ثانياَ : إذا لم يقم طالب التحفيظ أو من ينُوب عنه بما يلزم لإجراء عملية التحديد :
في حالة عدم قيام طالب التحفيظ أو من ينُوب عنه بما يلزم لإجراء عملية التحديد، أجاز المشرع للمحافظ اعتبار مطلب التحفيظ لاغيا و كأن لم يكُن، إذا لم يدل طالب التحفيظ بعذر مقبول داخل اجل شهر من تاريخ توصله بالإنذار. ومن صور عدم القيام بما يلزم للتحديد امتناع طالب عن تحديد العقار المراد تحفيظه أو عدم معرفته حدوده و مكوناته أو لا يعرف المجاورين للعقار بعد أن صرح بأسماء غير صحيحة في التصريح بطلب التحفيظ.
ثالثا : إذا تعذر على المحافظ العقاري أو من ينُوب عنه إجراء عملية التحديد لمرتين متتاليتين بسبب نزاع حول الملك :
يعتبر كذلك مطلب التحفيظ لاغيا و كأن لم يكن، إذا تعذر على المحافظ أو من ينوب عنه إجراء عملية التحديد لمرتين متتاليتين بسبب نزاع حول الملك.
الفقرة الثانية : حالة إلغاء مطلب التحفيظ المنصوص عليها في الفصل 50 من ظهير التحفيظ :
يكون مطلب التحفيظ لاغيا و كأن لم يكن إذا لم يقم طالب التحفيظ بأي إجراء لمتابعة مسطرة التحفيظ، وذلك داخل أجل ثلاثة أشهر من يوم تبليغه إنذار من المحافظ على الأملاك العقارية بواسطة عون من المحافظة العقارية أو بالبريد المضمون أو عن طريق السلطة المحلية أو بأية وسيلة تبليغ أخرى.
الفقرة الثالثة : حالات أخرى لإلغاء مطلب التحفيظ :

1 – عدم كفاية الحجج و الوثائق المدلى بها تأييدا للمطلب.
2 – صدور حكم قضائي لفائدة المتعرضين، حيث يعتمد المحافظ على هذا الحكم من اجل إلغاء المطلب الأصلي أو تعديله حسبما إذا كان الأمر يتعلق بتعرض كلي أو جزئي .

وفي هذا الإطار تجدر الإشارة إلى أن قرار المحافظ على الأملاك العقارية بإلغاء أو رفض مطلب التحفيظ يجب أن يكون في جميع الحالات معللا وأن يبلغ لطالب التحفيظ ، كما يكون هذا القرار قابل للطعن أمام المحكمة الابتدائية التي تثبت فيه مع الحق في الاستئناف، وتكون القرارات الاستئنافية قابلة للطعن بالنقض تطبيقا لمقتضيات الفصل 37 مكرر من ظهير التحفيظ العقاري، كما أن قرار المحافظ برفض التحفيظ يكون قابلا للتظلم الإداري ( أمام المحافظ العام بالرباط) لتصحيح قرار المحافظ.

المطلب الثاني : قرار تأسيس الرسم العقاري :
خلا ل ثلاثة أشهر الموالية لانصرام أجل التعرض دون ظهور أي متعرض يتعين على المحافظ على الأملاك العقارية إعداد ملف مطلب التحفيظ لاتخاذ القرار الملائم و ذلك بعد التحقق من إجراءات مسطرة التحفيظ (الفصل 30 ظ ت ع ) ،على الخصوص:
– التفحص من جديد للعقود و الوثائق المعززة لمطلب التحفيظ.
– مراجعة الوثائق المتعلقة بالإعلانات عن التحديد.
– التحقق من انجاز عملية التحديد على الوجه الصحيح و مراجعة صفحات محضر التحديد وشكلا و مضمونا .
– التحقق من مطابقة أرقام علامات التحديد و الخطوط المرسومة بالتصميم النهائي مع مثيلاتها الموجودة بالتصميم الأولي و محضر التحديد .
– التأكد من القيام بعمليات الإشهار و الإعلانات على الوجه المطلوب قانونيا.
– التأكد من عدم وجود أي متعرض.
بعد ما يتأكد المحافظ من توافر جميع الشروط المطلوبة و يتأكد من صحتها و من سلامة المسطرة التي تم إجراءها، فانه يتخذ قرارا بتحفيظ العقار، و بذلك يصبح للعقار المطلوب تحفيظه وضع خاص و فتح صفحة جديدة له مخلفا وراءه الوضع القديم إلى غير رجعة، ليدخل العقار في إطار قانوني جديد و يكتسب مناعة مطلقة ضد كل الادعاءات و المطالب اللاحقة، وهذا القرار ينتج عنه تأسيس رسم عقاري يشكل دليلا قاطعا على حق الملكية و الحقوق العينية و التحملات العقارية المعلن عنها أثناء مسطرة التحفيظ و هو قرار نهائي و غير معلل – معلل ضمنيا – أي أنه لا يقبل أي طعن و لا يمكن إلغاؤه أو تغييره.
ويترتب على قرار المحافظ القاضي بتحفيظ العقار النتائج التالية:
– تسجيل العقار المحفظ بالسجل العقاري و إعطاؤه رقما مميزا خاصا يختلف عن رقم مطلب التحفيظ السابق .
– ربط خريطة العقار بالخريطة العامة للمنطقة أو ما يسمى بعملية التثليث .
– تأسيس رسم عقاري خاص بالعقار المحفظ يبقى محفوظا بالمحافظة العقارية .
– تأسيس نظير الرسم العقاري الأصلي قصد تسليمه للمالك عند الطلب.
– تأسيس خريطة للعقار ترفق بالرسمين المذكورين و تتضمن بيانا هندسيا لموقع العقار و مساحته و حدوده و مشتملاته.
– تضمين الرسم العقاري الأصلي و كذا نظيره مجموعة من البيانات الجوهرية أهمها:
• وصفا مفصلا للعقار مع حدوده وبيان الأملاك المجاورة والملاصقة له ونوعه ومساحته.
• بيان الحالة المدنية للمالك أو المالكين، وفي حالة الشياع نصيب كل واحد منهم وإذا كان المالك شخصا اعتباريا فيجب بيان تسميته وشكله القانوني ومقره الاجتماعي وكذا اسم ممثله القانوني.
• الحقوق العينية العقارية المترتبة على العقار.
• إعطاء الرسم العقاري رقما ترتيبيا واسما خاصا للعقار (الفصل 52 من ظهير التحفيظ العقاري )