الجمع بين الحجز التحفظي والتقييد الاحتياطي

سؤال القارئ

أبرمت عقد الوعد بالبيع بشأن منزل للسكن، ودفعت إلى البائع 500  ألف درهم من قيمة ثمن البيع. وإلى يومه لم يقم البائع بتوقيع البيع النهائي. ولقد وصل إلى علمي أنه يعاني مشاكل مالية. فهل لي الحق في الحجز التحفظي والتقييد الاحتياطي على عقار البائع؟

جواب المرشد القانوني

أفرز العمل القضائي اتجاهين:
الاتجاه الأول: يحق للمشتري أو الموعود له  الذي أدى الثمن كليا أو جزئيا أن يمارس الحجز التحفظي على أموال البائع.
جاء في قرار لمحكمة النقض ما يلي:
” لكن ردا على الوسيلتين معا لتداخلهما فإنه بصرف النظر عن المبلغ الذي تم الحجز التحفظي من أجل ضمانه فإن ذلك في حد ذاته لا تأثير له على الحجز. وأنه يتجلى من مقال الطاعنة أنها تؤكد فيه بيعها حقوقا مشاعة للمطلوبة في النقض التي أوقعت حجزا تحفظيا عليها بالرسم العقاري المذكور لضمان حقوقها، ولذلك فإن المحكمة لما لها من سلطة في تقييم الأدلة واستخلاص قضائها منها حين عللت قرارها بأنه “عملا بمقتضيات الفصل 452 من (ق.م.م)، فإن الحجز التحفظي شرع لضمان تأدية مبلغ مالي في ذمة المحجوز عليه لفائدة الدائن، ويشترط أن يكون هذا الدين ثابتا ومحققا وأنه يستفاد من محتويات الملف أن المبلغ الذي تم إيقاع الحجز التحفظي لضمان تأديته ناتج عن عملية بيع بين الطرفين وأن المستانفة تسلم بواقعة البيع المذكورة”. فإنه نتيجة لما ذكر كله يكون القرار المطعون فيه معللا تعليلا كافيا وغير خارق للفصلين المشار إليهما أعلاه وما بالوسيلتين غير جدير بالاعتبار. ”
قرار محكمة النقض عدد 2257 المؤرخ في : 27-7-2005 ملف مدني عدد 1085 -1-1-2003
الاتجاه الثاني:  لا يحق للموعود له أو للمشتري ممارسة الحجز التحفظي على عقار لضمان مبلغ الثمن.
جاء في قرار محكمة النقض ما يلي:
” حيث صح ما عابته الطاعنة على القرار، ذلك علل قضاءه بما ذكر آنفا بأنه “يمكن قانونا الجمع بين إجراء حجز تحفظي لضمان تسبيق مبلغ الثمن ومباشرة تقييد احتياطي بناء على مقال الدعوى بالرسم العقاري قصد ضمان المحافظة المؤقتة على الحق العيني المتنازع بشأنه،  في حين أن التقييد الاحتياطي، إنما شرع لكل من يدعي حقا عينيا على عقار محفظ من أجل الاحتفاظ المؤقت بهذا الحق، بينما الحجز التحفظي سببه هو الدين الذي يخول ترخيصه بمقتضى الفصل 452 من قانون المسطرة المدنية، وأن مبلغ التسبيق، إنما يمثل جزءا من ثمن المبيع كما هو الحال في النازلة، وبالتالي فهو ليس بدين في ذمة البائع يبرر إجراء الحجز التحفظي، الأمر الذي يعتبر معه القرار معللا تعليلا فاسدا يوازي انعدامه مما عرضه بالتالي للنقض و الإبطال.”
قرار محكمة النقض عدد 2597 المؤرخ في 31-05-2011 ملف مدني  عدد 2609/1/1/2009
وهل يمكن الجمع بين الحجز التحفظي والتقييد الاحتياطي ؟
الأصل في هذا السياق عدم مكنة الجمع بين التقييد الاحتياطي والتقييد الاحتياطي، لأن الأول ضمان لحق شخصي، والثاني ضمان لحق عيني.
الوقف الأول: مكنة الجمع بين التقييد الاحتياطي والحجز التحفظي.
جاء في قرار لمحكمة الاستئناف بسطات ما يلي:
” حيث إنه في ما يخص وسيلة الاستئناف المثارة من طرف الطاعن بخصوص كون حق المستأنف ضدهما والذي على أساسه أوقعا الحجز التحفظي على عقاره، هو حق مضمون بمسطرة التقييد الاحتياطي وليس بمسطرة الحجز التحفظي لأن الأمر يتعلق بوعد ببيع عقار وهو حق عيني فان هذه الوسيلة لا ترتكز على أساس قانوني، ويتعين ردها لأن المستأنف ضدهما لا يرومان بإيقاع الحجز التحفظي على عقار المستأنف الحفاظ على حق عيني عقاري يدعيانه على عقاره المحجوز حتى يسلكا مسطرة التقييد الاحتياطي، وإنما يرومان إلى ضمان أداء المبلغ المالي الذي يقاضيانه من أجله بسبب إخلاله بالتزامه الناتج عن الوعد المبرم بينه وبينهما …  فمسطرة التقييد الاحتياطي إذا كانت مسطرة خاصة تجري على العقار المحفظ لكفالة حق عيني عقاري،  فمسطرة الحجز التحفظي تجري لكفالة هذا الحق على العقار وهذا ما نص عليه المشرع في الفصل 452 وما يليه من (ق.م.م)، فالغاية من إيقاع الحجز التحفظي على العقار هي منع المدين من التصرف فيه تصرفا يضر بدائنه وبنقص من ضمانات سداد دينه المحقق او على المحتمل المبني على أدلة ترجح جديته.”
قرار محكمة الاستئناف بسطات رقم : 364/2013  صدر بتاريخ :  16/04/2013 رقمه بمحكمة الاستئناف : 910/2012/1221
الموقف الثاني:  عدم مكنة الجمع بين التقييد الاحتياطي و الحجز التحفظي على العقار.
جاء في قرار لمحكمة النقض ما يلي:
” لكن ردا على الأسباب جميعها لتداخلها أن الدعوى المعتمدة لطلب الحجز التحفظي تهدف إلى إتمام إجراءات البيع أي أنها تهدف إلى نقل حق عيني على عقار محفظ وأن دعوى رفع الحجز من اختصاص قاضي المستعجلات وذلك باعتبار أن الأمر بالحجز هو إجراء وقت يمكنه الرجوع عنه متى تبين عدم ضرورته، وبالتالي فإن القرار المطعون فيه بالنقض…. وأن المجلس الأعلى قد حسم في هذه النقطة واعتبر أن الحجز التحفظي يقع من أجل مبلغ مالي وليس للحفاظ على حق عيني على عقار محفظ الذي بمقتضى الفصل 85 من ظهير 12-08-1913 يمكن لكل من يدعي حقا على عقار محفظ أن يطلب تقييدا احتياطيا قصد الاحتفاظ المؤقت بهذا الحق، وبالتالي فإنه كان على المستأنف سلوك هذا المقتضى بدلا من سلوك مسطرة الحجز التحفظي على الرسم العقاري. وأن ما عابه نائب المستأنف من أن قرار المجلس الأعلى قد تجاوز طلب الطاعن الذي هو إيقاع حجز تحفظي على جميع أموال المدين لضمان تأدية مبلغ مالي وليس لضمان إتمام إجراءات البيع وأنه لاجتهاد مع نص، فإنه دفع مردود، إذ أن النصوص القانونية المتعلقة سواء بالحجز التحفظي التي تجله أمر إيقاع الحجز مرتبط بوجود مبلغ مالي ويتم الحجز تحفظيا على أموال المدين لضمان المبلغ المذكور، الذي يعتبر منعدما في هذا النازلة بالنظر إلى مستند الطالب وهو عقد البيع الذي له مسطرته الخاصة، والتي هي واردة في الفصل 85 من ظهير التحفيظ العقاري” فإنه نتيجة لما ذكر كله يكون القرار غير خارق للفصول المدعى خرقها والأسباب بالتالي جميعها غير جديرة بالاعتبار.
قرار محكمة النقض عدد 2090 المؤرخ في : 04-06-2008 ملف مدني عدد 1856-1-1-2006 غير منشور.

assabah.ma